加拿大房贷计算器 — 月供、CMHC 保险与摊还计划
按加拿大半年复利计算房贷还款，含 CMHC 保险、加速还款、提前还款和完整摊还计划表。
余额变化
摊还计划表
| 年份 | 还款 | 利息 | 本金 | 提前还款 | 余额 |
|---|---|---|---|---|---|
| CA$39,217.68 | CA$25,378.60 | CA$13,839.08 | — | CA$589,295.92 | |
| CA$39,217.68 | CA$24,778.53 | CA$14,439.15 | — | CA$574,856.77 | |
| CA$39,217.68 | CA$24,152.43 | CA$15,065.25 | — | CA$559,791.52 | |
| CA$39,217.68 | CA$23,499.22 | CA$15,718.46 | — | CA$544,073.06 | |
| CA$39,217.68 | CA$22,817.64 | CA$16,400.04 | — | CA$527,673.02 | |
| CA$39,217.68 | CA$22,106.53 | CA$17,111.15 | — | CA$510,561.87 | |
| CA$39,217.68 | CA$21,364.61 | CA$17,853.07 | — | CA$492,708.80 | |
| CA$39,217.68 | CA$20,590.47 | CA$18,627.21 | — | CA$474,081.59 | |
| CA$39,217.68 | CA$19,782.79 | CA$19,434.89 | — | CA$454,646.70 | |
| CA$39,217.68 | CA$18,940.10 | CA$20,277.58 | — | CA$434,369.12 | |
| CA$39,217.68 | CA$18,060.88 | CA$21,156.80 | — | CA$413,212.32 | |
| CA$39,217.68 | CA$17,143.52 | CA$22,074.16 | — | CA$391,138.16 | |
| CA$39,217.68 | CA$16,186.37 | CA$23,031.31 | — | CA$368,106.85 | |
| CA$39,217.68 | CA$15,187.73 | CA$24,029.95 | — | CA$344,076.90 | |
| CA$39,217.68 | CA$14,145.80 | CA$25,071.88 | — | CA$319,005.02 | |
| CA$39,217.68 | CA$13,058.67 | CA$26,159.01 | — | CA$292,846.01 | |
| CA$39,217.68 | CA$11,924.41 | CA$27,293.27 | — | CA$265,552.74 | |
| CA$39,217.68 | CA$10,740.99 | CA$28,476.69 | — | CA$237,076.05 | |
| CA$39,217.68 | CA$9,506.23 | CA$29,711.45 | — | CA$207,364.60 | |
| CA$39,217.68 | CA$8,217.93 | CA$30,999.75 | — | CA$176,364.85 | |
| CA$39,217.68 | CA$6,873.79 | CA$32,343.89 | — | CA$144,020.96 | |
| CA$39,217.68 | CA$5,471.35 | CA$33,746.33 | — | CA$110,274.63 | |
| CA$39,217.68 | CA$4,008.10 | CA$35,209.58 | — | CA$75,065.05 | |
| CA$39,217.68 | CA$2,481.41 | CA$36,736.27 | — | CA$38,328.78 | |
| CA$39,217.32 | CA$888.54 | CA$38,328.78 | — | CA$0.00 |
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这款加拿大房贷计算器按照加拿大贷款机构的方式计算还款额：加拿大的固定利率房贷按半年复利，而不是按月复利，所以美式计算器算出的还款额会略微偏高。一笔 40 万加元、利率 5%、25 年摊还的房贷，按半年复利每月还款 $2,326.42，而如果直接把利率除以 12，则为 $2,338.36。输入房价、首付（金额或百分比）、利率、摊还期和贷款期限，并从贷款机构提供的六种还款频率中任选一种。
首付不足 20% 时，计算器会检查最低首付，把 CMHC 房贷违约保险费计入贷款，并显示所用的费率。然后它会显示整个摊还期内的总利息、贷款期限结束时的剩余本金，以及通过加速还款、额外还款或每年一次性还款能节省多少利息和时间。摊还计划表按年汇总，可展开到每一期，并可下载为 CSV。保险规则和费率已于 2026 年 10 月对照 CMHC 和加拿大政府的资料核实。结果仅为估算，不构成财务建议，确切数字以贷款机构为准。
使用方法
- 输入房价和首付。用 % 和 $ 按钮在房价百分比和金额之间切换。
- 输入利率、摊还年数和贷款期限。如果你是首次购房者或购买新建住房，且希望在首付不足 20% 的情况下选择 30 年摊还期，请勾选相应选项。
- 选择还款频率。加速每两周和加速每周还款比对应的常规方式更快还清房贷。
- 可以添加每期额外还款金额或每年一次性还款，查看节省的利息和年数。
- 查看还款额、保险费、总利息和贷款期限结束时的剩余本金，然后展开计划表或下载为 CSV。
常见问题
加拿大的房贷利息是怎么计算的？
按照《利息法》的要求，固定利率房贷按半年复利计算，且不预先计息。按月还款时，每期利率为 (1 + 利率 ÷ 2)^(1/6) − 1，所以 5% 约等于每月 0.4124%，而不是 5% ÷ 12 = 0.4167%。这就是为什么同样的利率下，加拿大的还款额比美国计算器显示的略低。浮动利率房贷则常常按月复利；请查看你的房贷合同。
CMHC 保险要多少钱？
保险费是贷款金额的一个百分比，取决于贷款价值比：首付 5% 至 9.99% 为 4.00%，首付 10% 至 14.99% 为 3.10%，首付 15% 至 19.99% 为 2.80%。30 年摊还期另加 0.20%。保险费通常计入贷款，所以一套 50 万加元、首付 2.5 万加元的房子，会在 47.5 万加元的贷款上再增加 1.9 万加元。在安大略省、魁北克省和萨斯喀彻温省，保险费需缴纳省销售税，且必须在交房时支付，不能计入贷款。
加拿大的最低首付是多少？
购房价格 50 万加元以内的部分为 5%，50 万至 150 万加元之间的部分为 10%。房价达到或超过 150 万加元时，最低首付为 20%，因为无法购买违约保险。因此一套 75 万加元的房子至少需要 $25,000 + $25,000 = $50,000，即 6.67%。
每两周还款和加速每两周还款有什么区别？
常规每两周还款的金额设定为一年 26 期的总额约等于 12 期月供，房贷仍需完整的摊还期才能还清。加速每两周还款则是月供的一半，一年还 26 次，合计每年相当于多还一期月供。以 40 万加元、利率 5%、25 年为例，这样能提前约三年半还清房贷，节省约 48,000 加元利息。
在加拿大可以申请 30 年房贷吗？
首付达到 20% 或以上时，许多贷款机构为常规房贷提供 30 年摊还期。首付不足 20% 时，投保房贷的摊还期最长 25 年，除非你是首次购房者或购买新建住房，这种情况下允许 30 年（自 2024 年 12 月 15 日起），保险费率另加 0.20%。摊还期越长，还款额越低，但总利息越高。
贷款期限结束时会怎样？
贷款期限是利率和条件固定不变的时间，通常为五年；摊还期是还清整笔房贷所需的时间。期限结束时，你需要为剩余本金续约，通常采用新的利率，也可以更换贷款机构或一次还清。计算器显示的就是这笔剩余本金，前提是整个期限内利率不变。
最低首付和 CMHC 保险费一览
• 购房价格 50 万加元以内：最低首付 5%。
• 50 万至 150 万加元以下：前 50 万加元的 5%，加上其余部分的 10%。
• 150 万加元或以上：首付 20%；无法购买房贷违约保险。
• 首付 5% 至 9.99%（贷款价值比高于 90%、最高 95%）时的保险费：贷款金额的 4.00%。
• 首付 10% 至 14.99%（高于 85%、最高 90%）：3.10%。
• 首付 15% 至 19.99%（高于 80%、最高 85%）：2.80%。
• 符合条件的首次购房者或新建住房选择 30 年摊还期：保险费率另加 0.20%。
以上为 CMHC 公布的保险费率；另外两家私营保险机构 Sagen 和 Canada Guaranty 自行定价，由贷款机构选择保险机构。非传统来源的首付（例如借来的钱）在贷款价值比 90.01% 至 95% 时适用更高的 4.50% 费率，本计算器未计入这种情况。CMHC 还为节能住房提供部分保险费退款。
为什么加拿大的房贷还款额和美国计算器不同
《利息法》第 6 条要求，混合还款（本息合一）的房贷必须注明按年或按半年计算、且不预先计息的利率。加拿大贷款机构报出的固定利率按半年复利，因此报价 5% 意味着每六个月 2.5%，实际年利率为 5.0625%。分摊到 12 期还款，就是每月 0.4124%。
美国计算器把利率除以 12（每月 0.4167%），也就是按月复利，算出的还款额略高：40 万加元、25 年的房贷，月供为 $2,338.36 而不是 $2,326.42。利率越高，差距越大。在整个摊还期内差额可达数千加元，所以比较不同报价时，请使用按加拿大复利方式设计的计算器。
加速还款和提前还款：到底能省多少
你多还的每一元本金都不再为贷款机构产生利息，因此节省的金额会在剩余摊还期内不断累积。加速每两周或每周还款是最轻松的方式，因为多出来的钱（每年一期月供）分摊在全年。
大多数封闭式房贷允许每年无罚金提前偿还一定金额，常见为原始贷款额的 10% 到 20%（一次性还款），也允许把常规还款额提高相近的比例。超出额度的部分通常会产生提前还款罚金。在输入大额一次性还款前，请先查看房贷条款，并把节省的利息与这笔钱的其他用途比较，例如存入 RRSP 或 TFSA。
贷款期限与摊还期
摊还期（通常 25 或 30 年）决定还款额。贷款期限（通常一到五年）则是合同本身：利率、提前还款规则和贷款机构。期限结束时，你需要按届时的利率为计算器中显示的余额续约，所以整个摊还期内的总利息只是一个估算，它假设今天的利率在几十年内保持不变。
想了解续约时利率变化对你的影响，可以设置一个房价，并把首付设为 20% 或以上，使贷款金额等于期限结束时的剩余本金（这样不会加收保险费），再把摊还期减去已还的年数，然后输入新的利率。