Hypothekenrechner Kanada — Raten, CMHC-Versicherung & Tilgungsplan
Hypothekenraten mit kanadischer halbjährlicher Verzinsung, CMHC-Versicherung, beschleunigten Zahlungen, Sondertilgungen und vollständigem Tilgungsplan.
Restschuld im Zeitverlauf
Tilgungsplan
| Jahr | Zahlungen | Zinsen | Tilgung | Sondertilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|---|---|
| 39.217,68 CA$ | 25.378,60 CA$ | 13.839,08 CA$ | — | 589.295,92 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 24.778,53 CA$ | 14.439,15 CA$ | — | 574.856,77 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 24.152,43 CA$ | 15.065,25 CA$ | — | 559.791,52 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 23.499,22 CA$ | 15.718,46 CA$ | — | 544.073,06 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 22.817,64 CA$ | 16.400,04 CA$ | — | 527.673,02 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 22.106,53 CA$ | 17.111,15 CA$ | — | 510.561,87 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 21.364,61 CA$ | 17.853,07 CA$ | — | 492.708,80 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 20.590,47 CA$ | 18.627,21 CA$ | — | 474.081,59 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 19.782,79 CA$ | 19.434,89 CA$ | — | 454.646,70 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 18.940,10 CA$ | 20.277,58 CA$ | — | 434.369,12 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 18.060,88 CA$ | 21.156,80 CA$ | — | 413.212,32 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 17.143,52 CA$ | 22.074,16 CA$ | — | 391.138,16 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 16.186,37 CA$ | 23.031,31 CA$ | — | 368.106,85 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 15.187,73 CA$ | 24.029,95 CA$ | — | 344.076,90 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 14.145,80 CA$ | 25.071,88 CA$ | — | 319.005,02 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 13.058,67 CA$ | 26.159,01 CA$ | — | 292.846,01 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 11.924,41 CA$ | 27.293,27 CA$ | — | 265.552,74 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 10.740,99 CA$ | 28.476,69 CA$ | — | 237.076,05 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 9.506,23 CA$ | 29.711,45 CA$ | — | 207.364,60 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 8.217,93 CA$ | 30.999,75 CA$ | — | 176.364,85 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 6.873,79 CA$ | 32.343,89 CA$ | — | 144.020,96 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 5.471,35 CA$ | 33.746,33 CA$ | — | 110.274,63 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 4.008,10 CA$ | 35.209,58 CA$ | — | 75.065,05 CA$ | |
| 39.217,68 CA$ | 2.481,41 CA$ | 36.736,27 CA$ | — | 38.328,78 CA$ | |
| 39.217,32 CA$ | 888,54 CA$ | 38.328,78 CA$ | — | 0,00 CA$ |
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Dieser kanadische Hypothekenrechner berechnet deine Rate so, wie es kanadische Kreditgeber tun: Festzins-Hypotheken werden in Kanada halbjährlich verzinst, nicht monatlich, daher weist ein Rechner nach US-Art eine leicht zu hohe Rate aus. Eine Hypothek über 400.000 $ zu 5 % über 25 Jahre kostet bei halbjährlicher Verzinsung 2.326,42 $ im Monat, gegenüber 2.338,36 $, wenn man den Zinssatz einfach durch 12 teilen würde. Gib Kaufpreis, Anzahlung in Dollar oder als Prozentsatz, Zinssatz, Amortisationsdauer und Laufzeit ein und wähle eine der sechs Zahlungsweisen, die Kreditgeber anbieten.
Bei weniger als 20 % Anzahlung prüft der Rechner die Mindestanzahlung, schlägt die CMHC-Prämie für die Hypotheken-Ausfallversicherung auf den Kredit auf und zeigt den verwendeten Satz an. Danach siehst du die Gesamtzinsen über die Amortisationsdauer, die Restschuld am Ende deiner Laufzeit und wie viel Zinsen und Zeit du mit beschleunigten Zahlungen, Zusatzzahlungen oder einer jährlichen Sondertilgung sparst. Der Tilgungsplan fasst jedes Jahr zusammen, lässt sich bis zu jeder Zahlung aufklappen und als CSV herunterladen. Versicherungsregeln und Prämien wurden im Oktober 2026 anhand von Quellen der CMHC und der kanadischen Regierung geprüft. Die Ergebnisse sind eine Schätzung, keine Finanzberatung; die genauen Zahlen bestätigt dein Kreditgeber.
So funktioniert’s
- Gib den Kaufpreis und deine Anzahlung ein. Mit den Schaltflächen % und $ wechselst du zwischen einem Prozentsatz des Preises und einem Dollarbetrag.
- Gib den Zinssatz, die Amortisationsdauer in Jahren und deine Laufzeit ein. Setze das Häkchen für Erstkäufer / Neubau, wenn es zutrifft und du bei weniger als 20 % Anzahlung eine Amortisation über 30 Jahre möchtest.
- Wähle eine Zahlungsweise. Beschleunigte zweiwöchentliche und beschleunigte wöchentliche Zahlungen tilgen die Hypothek schneller als die regulären Varianten.
- Füge optional einen Zusatzbetrag pro Zahlung oder eine jährliche Sondertilgung hinzu, um die gesparten Zinsen und Jahre zu sehen.
- Lies Rate, Versicherungsprämie, Gesamtzinsen und Restschuld am Ende der Laufzeit ab, klappe dann den Tilgungsplan auf oder lade ihn als CSV herunter.
Häufige Fragen
Wie werden Hypothekenzinsen in Kanada berechnet?
Festzins-Hypotheken werden halbjährlich und nicht im Voraus verzinst, wie es der Interest Act vorschreibt. Bei monatlichen Zahlungen ist der Periodenzins (1 + Zinssatz ÷ 2)^(1/6) − 1, aus 5 % werden also etwa 0,4124 % pro Monat statt 5 % ÷ 12 = 0,4167 %. Deshalb ist eine kanadische Rate etwas niedriger, als ein US-Rechner beim gleichen Zinssatz anzeigt. Hypotheken mit variablem Zins werden dagegen oft monatlich verzinst; sieh in deinem Hypothekenvertrag nach.
Wie viel kostet die CMHC-Versicherung?
Die Prämie ist ein Prozentsatz der Hypothek und richtet sich nach der Beleihungsquote: 4,00 % bei 5 % bis 9,99 % Anzahlung, 3,10 % bei 10 % bis 14,99 % und 2,80 % bei 15 % bis 19,99 %. Eine Amortisation über 30 Jahre kostet 0,20 % zusätzlich. Die Prämie wird meist zur Hypothek addiert; bei einem Haus für 500.000 $ mit 25.000 $ Anzahlung kommen so 19.000 $ zum Kredit über 475.000 $ hinzu. In Ontario, Quebec und Saskatchewan fällt auf die Prämie Provinzumsatzsteuer an, die beim Abschluss bezahlt werden muss und nicht zur Hypothek addiert werden kann.
Wie hoch ist die Mindestanzahlung in Kanada?
5 % des Kaufpreises bis 500.000 $, plus 10 % des Anteils zwischen 500.000 $ und 1,5 Mio. $. Ab 1,5 Mio. $ beträgt das Minimum 20 %, weil dann keine Ausfallversicherung verfügbar ist. Ein Haus für 750.000 $ braucht also mindestens 25.000 $ + 25.000 $ = 50.000 $ oder 6,67 %.
Was ist der Unterschied zwischen zweiwöchentlichen und beschleunigten zweiwöchentlichen Zahlungen?
Reguläre zweiwöchentliche Zahlungen sind so bemessen, dass 26 Zahlungen im Jahr etwa so viel kosten wie 12 Monatsraten, und die Hypothek braucht trotzdem die volle Amortisationsdauer bis zur Tilgung. Beschleunigte zweiwöchentliche Zahlungen betragen die Hälfte der Monatsrate und werden 26-mal im Jahr gezahlt, was einer zusätzlichen Monatsrate pro Jahr entspricht. Bei 400.000 $ zu 5 % über 25 Jahre ist die Hypothek so etwa dreieinhalb Jahre früher abbezahlt, und du sparst rund 48.000 $ Zinsen.
Bekomme ich in Kanada eine Hypothek über 30 Jahre?
Bei 20 % Anzahlung oder mehr bieten viele Kreditgeber für konventionelle Hypotheken eine Amortisation über 30 Jahre an. Bei weniger als 20 % Anzahlung sind versicherte Hypotheken auf 25 Jahre begrenzt, es sei denn, du kaufst zum ersten Mal oder kaufst einen Neubau – dann sind 30 Jahre erlaubt (seit dem 15. Dezember 2024), mit einem Aufschlag von 0,20 % auf die Versicherungsprämie. Eine längere Amortisation senkt die Rate, erhöht aber die Gesamtzinsen.
Was passiert am Ende meiner Hypothekenlaufzeit?
Die Laufzeit (Term) ist der Zeitraum, für den Zinssatz und Konditionen festgeschrieben sind, oft fünf Jahre; die Amortisationsdauer ist die Zeit, bis die gesamte Hypothek abbezahlt ist. Am Ende der Laufzeit verlängerst du die Restschuld, meist zu einem neuen Zinssatz, wechselst den Kreditgeber oder zahlst sie ab. Der Rechner zeigt diese Restschuld an, unter der Annahme, dass dein Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich bleibt.
Mindestanzahlung und CMHC-Prämien auf einen Blick
• Kaufpreis bis 500.000 $: mindestens 5 % Anzahlung.
• 500.000 $ bis unter 1,5 Mio. $: 5 % der ersten 500.000 $ plus 10 % des Rests.
• 1,5 Mio. $ oder mehr: 20 % Anzahlung; keine Hypotheken-Ausfallversicherung verfügbar.
• Prämie bei 5 % bis 9,99 % Anzahlung (Beleihungsquote über 90 % bis 95 %): 4,00 % des Kredits.
• 10 % bis 14,99 % Anzahlung (über 85 % bis 90 %): 3,10 %.
• 15 % bis 19,99 % Anzahlung (über 80 % bis 85 %): 2,80 %.
• Amortisation über 30 Jahre für berechtigte Erstkäufer oder Neubauten: 0,20 % auf den Prämiensatz aufschlagen.
Das sind die veröffentlichten Prämien der CMHC; Sagen und Canada Guaranty, die beiden privaten Versicherer, legen eigene fest, und dein Kreditgeber wählt den Versicherer aus. Eine nicht traditionelle Anzahlung (zum Beispiel geliehen) kostet bei einer Beleihungsquote von 90,01 % bis 95 % eine höhere Prämie von 4,50 %, die dieser Rechner nicht anwendet. Die CMHC bietet außerdem eine teilweise Prämienerstattung für energieeffiziente Häuser.
Warum kanadische Hypothekenraten von US-Rechnern abweichen
Abschnitt 6 des Interest Act verlangt, dass eine Hypothek mit Annuitätenzahlungen ihren Zinssatz jährlich oder halbjährlich berechnet angibt, nicht im Voraus. Kanadische Kreditgeber geben Festzinsen mit halbjährlicher Verzinsung an, die genannten 5 % bedeuten also 2,5 % alle sechs Monate, ein effektiver Jahreszins von 5,0625 %. Auf 12 Zahlungen verteilt sind das 0,4124 % pro Monat.
Ein US-Rechner teilt den Zinssatz durch 12 (0,4167 % pro Monat), was einer monatlichen Verzinsung entspricht und eine etwas höhere Rate ergibt: 2.338,36 $ statt 2.326,42 $ bei 400.000 $ über 25 Jahre. Der Unterschied wächst mit dem Zinssatz. Über die gesamte Amortisation sind es mehrere tausend Dollar, nutze also beim Vergleich von Angeboten einen Rechner, der für die kanadische Verzinsung gebaut ist.
Beschleunigte Zahlungen und Sondertilgungen: was sie wirklich sparen
Jeder zusätzliche Dollar Tilgung bringt dem Kreditgeber keine Zinsen mehr ein, daher summiert sich die Ersparnis über die verbleibende Amortisation. Beschleunigte zweiwöchentliche oder wöchentliche Zahlungen sind der einfachste Weg dazu, weil das zusätzliche Geld (eine Monatsrate pro Jahr) über das Jahr verteilt wird.
Bei den meisten geschlossenen Hypotheken kannst du einen festgelegten Betrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig tilgen, üblicherweise 10 % bis 20 % des ursprünglichen Saldos pro Jahr als Einmalzahlung, und die reguläre Rate um einen ähnlichen Prozentsatz erhöhen. Alles darüber hinaus löst in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung aus. Prüfe deine Hypothekenbedingungen, bevor du eine große Sondertilgung eingibst, und vergleiche die Ersparnis mit anderen Verwendungen des Geldes, etwa einer Einzahlung in einen RRSP oder TFSA.
Laufzeit vs. Amortisation
Die Amortisationsdauer (meist 25 oder 30 Jahre) bestimmt die Rate. Die Laufzeit (meist ein bis fünf Jahre) ist der Vertrag: Zinssatz, Regeln für Sondertilgungen und Kreditgeber. Wenn die Laufzeit endet, verlängerst du die in diesem Rechner angezeigte Restschuld zu dem dann verfügbaren Zinssatz; die Gesamtzinsen über die volle Amortisation sind also eine Schätzung, die den heutigen Zinssatz für Jahrzehnte annimmt.
Um zu sehen, wie sich eine Zinsänderung bei der Verlängerung auswirken würde, gib einen Kaufpreis und eine Anzahlung von 20 % oder mehr ein, sodass der Hypothekenbetrag der Restschuld am Ende deiner Laufzeit entspricht (dann wird keine Prämie addiert), verkürze die Amortisationsdauer um die bereits gezahlten Jahre und gib den neuen Zinssatz ein.
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