Calculadora de hipoteca canadense — pagamentos, seguro CMHC e amortização

Entrada mínima e prêmios da CMHC num relance

• Preço de compra até $500.000: entrada mínima de 5%.

• De $500.000 até menos de $1,5 milhão: 5% dos primeiros $500.000 mais 10% do restante.

• $1,5 milhão ou mais: 20% de entrada; o seguro hipotecário contra inadimplência não está disponível.

• Prêmio com entrada de 5% a 9,99% (relação empréstimo/valor acima de 90% até 95%): 4,00% do empréstimo.

• Entrada de 10% a 14,99% (acima de 85% até 90%): 3,10%.

• Entrada de 15% a 19,99% (acima de 80% até 85%): 2,80%.

• Amortização em 30 anos para quem compra o primeiro imóvel ou um imóvel novo e é elegível: some 0,20% à taxa do prêmio.

Estes são os prêmios publicados pela CMHC; a Sagen e a Canada Guaranty, as duas seguradoras privadas, definem os seus próprios, e é o credor quem escolhe a seguradora. Uma entrada não tradicional (emprestada, por exemplo) tem um prêmio maior, de 4,50%, com relação empréstimo/valor de 90,01% a 95%, que esta calculadora não aplica. A CMHC também oferece reembolso parcial do prêmio para imóveis com eficiência energética.

Por que os pagamentos de hipoteca canadenses diferem das calculadoras americanas

A seção 6 do Interest Act exige que uma hipoteca com pagamentos combinados informe a taxa de juros calculada anual ou semestralmente, e não antecipadamente. Os credores canadenses cotam taxas fixas capitalizadas semestralmente, então os 5% cotados significam 2,5% a cada seis meses, uma taxa anual efetiva de 5,0625%. Distribuída em 12 pagamentos, isso dá 0,4124% ao mês.

Uma calculadora americana divide a taxa por 12 (0,4167% ao mês), o que é capitalização mensal e gera um pagamento um pouco maior: $2.338,36 em vez de $2.326,42 para $400.000 em 25 anos. A diferença cresce com a taxa. Ao longo de uma amortização inteira, chega a vários milhares de dólares, então use uma calculadora feita para a capitalização canadense ao comparar ofertas.

Pagamentos acelerados e antecipados: quanto eles realmente economizam

Cada dólar extra de principal que você paga deixa de render juros para o credor, então a economia se acumula ao longo da amortização restante. Pagamentos acelerados a cada duas semanas ou semanais são a forma mais fácil de fazer isso, porque o dinheiro extra (um pagamento mensal por ano) é distribuído ao longo do ano.

A maioria das hipotecas fechadas permite antecipar um valor definido sem multa, geralmente de 10% a 20% do saldo original por ano como valor avulso, e aumentar o pagamento regular numa porcentagem parecida. Qualquer valor acima desse limite costuma gerar multa por pagamento antecipado. Confira as condições da sua hipoteca antes de informar um valor avulso alto e compare a economia com outros usos para o dinheiro, como uma contribuição para RRSP ou TFSA.

Prazo do contrato versus amortização

A amortização (geralmente 25 ou 30 anos) define o pagamento. O prazo do contrato (geralmente de um a cinco anos) é o contrato em si: a taxa, as regras de pagamento antecipado e o credor. Quando o prazo termina, você renova o saldo mostrado nesta calculadora à taxa disponível naquele momento, então o total de juros ao longo de toda a amortização é uma estimativa que supõe a taxa de hoje por décadas.

Para ver como uma mudança de taxa na renovação afetaria você, informe um preço de imóvel e uma entrada de 20% ou mais de modo que o valor da hipoteca seja igual ao saldo ao fim do seu prazo (assim nenhum prêmio é somado), reduza a amortização pelos anos já pagos e informe a nova taxa.